新华财经北京 6 月 18 日电 （王菁）6 月 18 日，首批 4 只商业不动产公募 REITs 将在交易所正式挂牌交易。这标志着我国公募 REITs 市场正式从 「基础设施单赛道」 迈入与商业不动产 「双轮驱动」 的新阶段。
自 2025 年末证监会正式启动商业不动产 REITs 试点以来，市场对这一历史性时刻期盼已久。此次上市的四只产品——中金唯品会商业 REIT、国泰海通砂之船商业 REIT、汇添富上海地产商业 REIT、中信建投首农商业 REIT，合计募资规模超 200 亿元，底层资产覆盖奥特莱斯、购物中心及核心商办等多元业态。
业内人士普遍认为，商业不动产 REITs 的上市，不仅是资本市场产品创新的落地，更是盘活巨量存量资产、推动商业地产行业从 「重开发」 向 「重运营」 转型的关键一步。
首批四单产品各具禀赋 定价具备性价比优势
从底层资产来看，四只产品各具特色。汇添富上海地产商业 REIT 底层为上海黄浦滨江核心商办资产鼎保大厦和鼎博大厦，租户以央国企及国家级机构为主，截至 2025 年末，鼎保大厦出租率达 100%，鼎博大厦出租率达 99.33%。中金唯品会商业 REIT 底层为郑州杉杉奥特莱斯及哈尔滨杉杉奥特莱斯，均为所在省份销售额排名第一的奥莱项目；2025 年加权平均出租率分别为 99.52% 和 99.89%。国泰海通砂之船商业 REIT 底层为西安砂之船奥特莱斯，系西北区域规模最大的奥特莱斯之一。中信建投首农商业 REIT 底层为北京天通苑商圈龙头购物中心龙德广场，2025 年出租率回升至 98% 以上。
发售阶段，四只产品的公众份额全部实现一日售罄、提前终止募集并启动比例配售。据公告数据，汇添富上海地产商业 REIT、中信建投首农商业 REIT、国泰海通砂之船商业 REIT、中金唯品会商业 REIT 网下有效认购倍数分别为 38.6 倍、80.2 倍、68 倍和 103.8 倍。持有人信息显示，机构投资者持有份额占比超 90%，除券商、资管、私募等机构外，还出现了国新资管和中国保险投资基金等代表性 「长线资金」。
定价层面，最终 4 单商业不动产 REITs 实际募集规模 203.32 亿元。各 REITs 发行价隐含资本化率区间为 4.85% 至 5.95%，高于已上市消费 REITs 当前市值隐含资本化率 3.78% 至 5.43%。2026 年预测分派率区间为 4.40% 至 5.65%，亦高于当前已上市消费 REITs 年化分派率区间 3.73% 至 4.76%。
国泰海通证券在研报中表示，首批四单商业不动产 REITs 凭借核心商办长租约、区域奥莱龙头及民生商业基础设施的差异化禀赋，为市场提供了兼具安全边际与成长弹性的稀缺配置标的。
一位参与战略配售的机构投资人对新华财经表示，「首批商业不动产 REITs 的收益率在当前低利率环境下具备显著的比价优势，这是我们积极参与的重要原因。」 一位华东地区券商资管部负责人也指出，四单产品中奥莱和购物中心类定价均贴近询价区间上限，市场认可度较高。
REITs 市场格局重塑 中长期布局窗口获关注
回顾公募 REITs 五年发展历程，2021 年 6 月 21 日，首批 9 只基础设施公募 REITs 上市，「中国版」REITs 正式起航。五年后，市场已累计上市 82 只产品，总市值约 2187 亿元，总募集规模 （含扩募） 突破 2200 亿元。资产类型从最初的产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保四类，扩展至保障性租赁住房、仓储物流、高速公路、能源、生态环保、市政、水利、产业园区等十大板块。2025 年底，证监会正式发布商业不动产 REITs 试点公告，将商业综合体、零售、写字楼、酒店等业态纳入 REITs 底层资产范围。
某大型券商固收研究员指出，商业不动产 REITs 资产类型具备高度市场化属性、发行主体更趋多元、审核链条更加简洁高效、底层资产业绩弹性更高、股性或更强的特征。商业不动产 REITs 的上市标志着市场扩容提质正式实现，有助于推动相关行业从 「开发」 逻辑向 「运营」 逻辑转型，盘活万亿级存量资产。
据不完全统计，商业不动产 REITs 截至目前累计申报已达 21 单、总申报规模超 700 亿元。2026 年 REITs 市场正处于 「估值筑底、增量蓄势」 的关键布局期。首批 REITs 指数基金已于 6 月 17 日正式获批，跟踪中证 REITs 全收益指数成份券共 53 只，按市值计算约 1711.2 亿元，占 REITs 数量和总市值的比重分别为 60.9% 和 76.6%。
银河证券在研报中指出，后续走势取决于长线增量资金入市及相关配套政策的推进情况，重点关注险资入市增持时点和首批 REITs 指数基金落地时点两大关键节点，7 月前后或可期待积极变化。
一位北京地区公募 REITs 基金经理对新华财经表示，「商业不动产的加入极大丰富了 REITs 市场的资产类型，但短期供给压力确实存在，市场需要时间消化。」 一位长期跟踪 REITs 市场的私募机构研究总监则更为乐观，「参考海外经验，REITs 资产具备穿越周期的配置价值，当前估值处于历史低位，反而是中长期布局的窗口期。」
编辑：王柘
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