近日，凯悦集团旗下上海新天地安达仕酒店将被 "0 元收购" 的消息引发市场广泛关注。
根据 2025 年 12 月京投发展股份有限公司董事会公开发布的一则公告显示，该公司持有上海礼仕酒店有限公司 55% 股权，拟收购 Trillion Full 持有的上海礼仕另外 45% 股权，收购完成后，公司将持有上海礼仕 100% 股权。而此次收购的价格，为 0 元。
而在这笔 0 元交易的背后，是标的公司严重资不抵债。
公告信息显示，京投发展股份有限公司过去几年曾数次向上海礼仕提供财务资助。截至公告披露日，该公司累计向上海礼仕提供财务资助 7 亿元。在上述股权及债权收购完成后，自 2026 年 1 月 1 日起，拟对上海礼仕全部财务资助不再计收利息。除上述变动外，财务资助其他条件不变。
近年来，上海礼仕的经营情况始终令人堪忧。作为一家单价在 1300 元至 3500 元的高档酒店，其资产总额从 2024 年 12 月 31 日的 8.6 亿元，逐步降至 2025 年 9 月 30 日的 8 亿元，净资产也从-16.51 亿元一路降至-17.18 亿元，负债总额却高达 252,786.56 万元，严重资不抵债。
高端酒店的困境
近几年，外资顶奢酒店品牌退出经营的案例屡见不鲜。
2025 年 12 月，北京颐和园宾馆有限公司终止了与安缦集团的品牌合作，运营长达 17 年的北京颐和安缦酒店于 12 月 30 日起正式更名为 「北京颐和宾馆」，转为业主自营模式。
重庆北碚悦榕庄经 10 次流拍，折价接近九成；惠州原凯宾斯基酒店在多次调价后，以 2.7 折出售；成都希顿国际酒店经历 7 次流拍，在第八次拍卖中以接近起拍价的半价出售。
与此同时，没能成功出售的，也不在少数。统计显示，截至 2025 年 8 月全国拍卖挂牌的千万级酒店资产 422 个中仅 27 个成交，90% 以上无人问津，很多豪华酒店项目反复降价仍流拍。
毕竟，作为一门投入巨大但回报周期漫长的生意，高端酒店项目很容易陷入入不敷出的窘境。
迈点研究院 《2025 年中国酒店投资运营与品牌发展报告》 显示，2024 年酒店客房数增长率为 6.94%，规模扩张速度放缓，2025 年上半年全国酒店 RevPAR 同比下降 5%，行业盈利空间进一步被压缩。
在整体行业趋于紧缩的背景下，高端酒店显然面临更加严峻的挑战。仲量联行数据显示，2025 年上半年北京高端酒店市场表现整体承压。截至 5 月底，全市高端酒店平均入住率与 2024 年同期基本持平，但平均房价同比下降逾 5%，每间可出租客房收入同比减少超过 4%。
2025 年部分五星级酒店的房价大幅降低，平均房价同比下跌 12% 到 18%，某些酒店的入住率却不到 20%。为了改善经营状况，全国各地的五星酒店甚至兴起了一股摆摊风潮，卖起了各式平价餐食。
凯悦集团聚焦轻资产运营
如果从这个角度来看，对于凯悦集团来说，「0 元易主」 既是一次对不良资产的清理，也充分体现了其在业绩压力之下，向 "以品牌主导" 转型的战略布局。
凯悦集团发布的 2025 年第三季度财报数据显示，凯悦集团净收入亏损为 4900 万美元，调整后净收入亏损为 2900 万美元。
虽然整体亏损情况未达预期，但凯悦集团在本季度财报中明确提出了向 「以品牌主导」 转型的战略目标。集团更加聚焦于品牌建设和客户体验的提升，凯悦将逐步减少对重资产，如自有和租赁酒店的依赖，转而通过管理、特许经营等轻资产模式实现更快更灵活的增长。
在这一战略的推动下，管理费和特许经营费在第三季度的总收入为 2.83 亿美元，同比增长 5.9%。已执行的管理或特许经营合同储备量为约 141,000 间客房，同比增长 4.4%。
并且，基于轻资产的运营模式，凯悦集团也同步在全球范围内加速扩张，拓展更多新酒店和品牌。并且通过与地方本土企业的深度合作，进一步丰富品牌组合，满足不同消费群体的多元化需求。
这样的扩张，带来了运营数据的增长。净客房数量增长 12.1%，不包括收购的净增长为 7.0%
RevPAR（每间可用客房收入） 同比增长 0.3%。其中休闲散客 RevPAR 增长最为强劲，豪华全包式旅游也表现良好，净套餐 RevPAR 同比增长 7.6%。
虽然经历了疫情和全球地缘政治局势的动荡，凯悦集团一直没有停下扩张的脚步。数据显示，自 2017 年以来，该集团全球奢华客房数量实现翻倍，度假酒店客房数量增长两倍，生活方式客房数量更是激增五倍。
与此同时，面对亚太地区持续攀升的高端旅行需求，凯悦集团启动了大规模区域扩张计划，预计未来五年内将在亚太地区新增近 90 家新酒店——旗下桐森品牌首次登陆亚太地区，安达仕、The Standard、柏悦等成熟奢华及生活方式品牌将在泰国、马来西亚、澳大利亚等热门目的地进行全新布局与拓展，相关酒店项目计划于 2025 年至 2026 年陆续开业。
截至 2025 年第一季度，凯悦在亚太地区已有 64% 的酒店及度假村布局于奢华与高端市场。
一边撤退，一边扩张，随着需求和环境的变化，高端酒店行业站在了转型的节点上。一边是内卷竞争加剧，从产品到价格的同质化竞争，严重拉低了酒店投资回报，另一边，则是在全新的轻资产模式共识下，头部品牌纷纷剥离重资产，优化盈利结构，加快扩张脚步。
仅靠品牌驱动不再是制胜法宝，价值驱动成为发展的核心要素。如何以精细化运营能力提升投资回报率，怎样抓住当下的需求变化，以轻资产模式实现有效扩张，这不仅仅是凯悦要回答的问题，更是所有高端酒店业态所共同面对的挑战。（作者 | 谢璇，编辑 | 房煜）
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